Iniciar una promoción de obra nueva requiere mucho más que disponer de un solar y contratar una constructora. Antes de empezar los trabajos, es fundamental comprobar que el proyecto es viable desde el punto de vista urbanístico, técnico, económico y administrativo.

Una revisión incompleta puede provocar cambios durante la ejecución, retrasos, sobrecostes o dificultades con las autorizaciones necesarias. Por eso, para un promotor, buena parte del trabajo empieza mucho antes de entrar en obra.

En Barcelona, además, las características de cada parcela y del entorno urbano pueden condicionar de forma importante el proyecto. Revisar desde el principio qué se puede construir, qué necesidades tendrá la estructura y cuánto costará realmente la promoción permite tomar decisiones con una base mucho más sólida.

Comprobar la situación urbanística del solar

El primer paso es saber qué se puede construir realmente en la parcela.

No basta con conocer su superficie o ubicación. Antes de desarrollar el proyecto hay que revisar aspectos como:

• Clasificación y calificación urbanística.
• Usos permitidos.
• Ocupación máxima.
• Altura autorizada.
• Separaciones y retranqueos.
• Posibles servidumbres.
• Protección patrimonial, si existe.
• Otras condiciones específicas de la parcela o del entorno.

Esta comprobación permite confirmar si la idea inicial de la promoción encaja con las posibilidades reales del solar.

Un proyecto puede resultar atractivo sobre el papel y, sin embargo, necesitar cambios importantes cuando se aplican las condiciones urbanísticas correspondientes.

Analizar las características del terreno

El terreno condiciona directamente la cimentación y, por tanto, puede tener una incidencia importante en el presupuesto.

Por eso, el estudio geotécnico debe tenerse en cuenta desde las primeras fases del proyecto. Permite conocer aspectos como:

• Naturaleza del terreno.
• Capacidad portante.
• Presencia de agua.
• Estratos existentes.
• Posibles desniveles.
• Condiciones que pueden afectar a la cimentación.

No necesita la misma solución una parcela con un terreno estable que otra donde sea necesario recurrir a losas, pilotes, micropilotes o sistemas de contención más complejos.

En un entorno urbano como Barcelona también es importante estudiar los edificios colindantes y las condiciones de acceso para maquinaria, materiales y equipos.

Detectar estas dificultades antes de cerrar el presupuesto ayuda a reducir imprevistos cuando la obra ya está en marcha.

Revisar la viabilidad económica de la promoción

El presupuesto de una obra nueva promotor construcción no se limita al coste de construcción.

Antes de iniciar el proyecto, el promotor debe tener una visión global de la inversión necesaria y contemplar todas las partidas que pueden influir en la rentabilidad de la promoción.

Entre ellas pueden encontrarse:

• Adquisición del terreno.
• Proyecto y honorarios profesionales.
• Estudios técnicos.
• Construcción.
• Licencias y tasas.
• Impuestos asociados.
• Financiación.
• Gastos de comercialización.
• Posibles desviaciones durante la obra.

También es recomendable prever un margen para imprevistos.

Trabajar con un presupuesto demasiado ajustado puede convertirse en un problema cuando aparecen modificaciones, condicionantes técnicos o partidas que no estaban suficientemente definidas al inicio.

Definir bien el proyecto antes de construir

Cuanto más desarrollado esté el proyecto antes de empezar, menor será la necesidad de improvisar durante la obra.

El promotor debe comprobar que la documentación técnica recoge correctamente las decisiones principales de la promoción.

Entre otros aspectos, conviene revisar:

• Distribución de las viviendas.
• Zonas comunes.
• Soluciones estructurales.
• Cimentación.
• Eficiencia energética.
• Materiales y sistemas constructivos.

También es importante que el producto definido en proyecto coincida con el que se quiere comercializar.

Cambiar distribuciones, instalaciones o soluciones constructivas cuando la obra ya ha avanzado puede afectar al presupuesto y al calendario.

Estudiar la estructura desde las primeras fases

La estructura tiene un peso importante dentro de cualquier obra nueva y condiciona buena parte del desarrollo posterior.

Por eso, conviene revisar desde el inicio:

• Sistema estructural previsto.
• Tipo de cimentación.
• Luces entre apoyos.
• Distribución de pilares.
• Necesidades de sótanos o aparcamientos.
• Compatibilidad con instalaciones.
• Condicionantes del terreno.
• Facilidad de ejecución.

Una estructura bien planteada no solo debe cumplir su función resistente. También debe coordinarse correctamente con la arquitectura y con el resto de elementos del edificio.

Analizar estas cuestiones a tiempo puede ayudar a evitar modificaciones posteriores y a optimizar la ejecución.

Comprobar las licencias y autorizaciones necesarias

Uno de los errores que conviene evitar es empezar a organizar la ejecución pensando que los trámites administrativos pueden resolverse sobre la marcha.

Antes de iniciar una obra nueva en Barcelona, hay que comprobar qué procedimiento corresponde al proyecto y qué documentación debe estar preparada.

Las autorizaciones necesarias dependerán de las características concretas de la actuación.

Por eso, el promotor debe coordinarse con el equipo técnico para confirmar:

• Qué trámites son necesarios.
• Qué documentación debe presentarse.
• En qué momento debe gestionarse.
• Qué autorizaciones deben estar resueltas antes de empezar los trabajos.

Una buena planificación administrativa es tan importante como la planificación de la propia obra.

Seleccionar un equipo técnico con experiencia

Una promoción inmobiliaria implica la participación de diferentes profesionales.

Según el proyecto, pueden intervenir arquitectos, técnicos responsables de la dirección de obra, especialistas en estructuras, coordinación de seguridad y salud y otros perfiles.

La clave no está únicamente en contar con buenos profesionales, sino en conseguir que trabajen de forma coordinada.

Una comunicación deficiente entre equipos puede provocar incompatibilidades entre planos, instalaciones o soluciones constructivas.

En cambio, una buena coordinación permite detectar problemas antes de que lleguen a obra y facilita la toma de decisiones cuando aparecen cambios.

Preparar un calendario realista

El plazo de una promoción no depende únicamente del tiempo necesario para construir el edificio.

También hay que tener en cuenta:

• Desarrollo del proyecto.
• Tramitación administrativa.
• Contratación.
• Preparación de la obra.
• Suministro de materiales.
• Ejecución de la estructura.
• Trabajos de instalaciones y acabados.
• Revisiones y comprobaciones finales.

Además, determinados suministros, modificaciones de proyecto o incidencias durante la ejecución pueden afectar al calendario inicialmente previsto.

Trabajar con una planificación realista ayuda a coordinar mejor la financiación, la comercialización y la futura entrega de las viviendas.

Elegir correctamente la empresa constructora

La constructora no debería elegirse únicamente por presentar el presupuesto más bajo.

Para comparar propuestas de forma adecuada, también conviene valorar:

• Experiencia en obras similares.
• Medios disponibles.
• Capacidad de organización.
• Plazos previstos.
• Alcance del presupuesto.
• Calidad de la documentación presentada.
• Capacidad técnica.
• Condiciones contractuales.

Es importante comprobar que las ofertas comparadas contemplan realmente los mismos trabajos.

Una diferencia de precio considerable puede deberse simplemente a que una propuesta deja fuera partidas que otra sí incluye.

Revisar bien el contrato de obra

Antes de empezar, el alcance de los trabajos y las condiciones económicas deben quedar claramente definidos.

El contrato debería establecer, entre otros aspectos:

• Trabajos incluidos.
• Materiales previstos.
• Sistema de certificación.
• Gestión de modificaciones.
• Condiciones económicas.

Cuanto más clara sea la documentación contractual, menor será el riesgo de interpretaciones diferentes durante la ejecución.

Tener en cuenta la eficiencia energética, la accesibilidad y el confort

Estos aspectos deben plantearse desde el diseño, no incorporarse al final como elementos independientes.

Las decisiones relacionadas con aislamiento, ventilación, consumo energético, iluminación natural, protección acústica o accesibilidad influyen tanto en la construcción como en el uso posterior del edificio.

Además, pueden afectar a la percepción de calidad de la promoción y a sus costes de mantenimiento.

Pensar también en el mantenimiento futuro

El análisis de una promoción no debería terminar en la entrega del edificio.

Antes de construir también conviene valorar cómo se mantendrán las instalaciones y las zonas comunes durante los próximos años.

Ascensores, climatización, ventilación, iluminación, garajes y otros equipamientos necesitan mantenimiento periódico.

Elegir soluciones adecuadas desde el principio puede mejorar la durabilidad del edificio y reducir costes futuros para los propietarios.

Analizar el mercado antes de definir el producto

Para un promotor, la viabilidad técnica debe ir acompañada de una buena lectura de la demanda.

Antes de cerrar completamente el proyecto, es recomendable conocer qué tipo de vivienda tiene sentido en esa ubicación y qué características pueden valorar más los futuros compradores.

El análisis puede ayudar a definir:

• Superficie de las viviendas.
• Número de dormitorios.
• Espacios exteriores.
• Zonas comunes.

No tiene las mismas necesidades una promoción situada en una zona céntrica de Barcelona que otra ubicada en un entorno residencial o en un municipio próximo.

El producto debe adaptarse tanto a las posibilidades del solar como a la demanda real de la zona.

Preparar un sistema de seguimiento de la obra

Antes de empezar es recomendable definir cómo se controlará el proyecto.

El promotor debería tener organizada y accesible la documentación principal:

• Presupuesto aprobado.
• Proyecto técnico.
• Permisos y autorizaciones.
• Responsables de cada área.
• Principales hitos de ejecución.
• Sistema de seguimiento económico.

Esta organización facilita detectar desviaciones y tomar decisiones antes de que un problema menor tenga impacto en el conjunto de la promoción.

Qué debería comprobar un promotor justo antes de empezar

Antes de iniciar los trabajos, conviene realizar una última revisión general.

El promotor debería confirmar que:

• El solar permite desarrollar la promoción prevista.
• Se conocen las características del terreno.
• El proyecto está suficientemente definido.
• La estructura y la cimentación están estudiadas.
• Las autorizaciones necesarias están preparadas o resueltas según corresponda.
• El presupuesto contempla las principales partidas.
• Existe margen para posibles imprevistos.
• Los profesionales conocen sus responsabilidades.
• La constructora está seleccionada.
• El contrato define correctamente los trabajos.
• Existe un calendario realista.
• Se ha establecido un sistema de seguimiento.

La planificación no elimina todos los riesgos, pero sí permite reducir gran parte de la incertidumbre propia de una obra nueva.

Preguntas frecuentes para promotores de obra nueva

¿Qué debe revisar primero un promotor antes de construir?

Lo primero es comprobar la situación urbanística del solar y saber qué se puede construir realmente. A partir de ahí, hay que estudiar el terreno, desarrollar el proyecto, revisar la viabilidad económica y preparar las autorizaciones necesarias.

¿Por qué es tan importante el estudio geotécnico?

Porque permite conocer las características del terreno y definir una cimentación adecuada. Sus resultados pueden cambiar tanto la solución estructural como el presupuesto de la obra.

¿Qué costes debe tener en cuenta un promotor?

Además de la construcción, hay que contemplar el terreno, honorarios profesionales, estudios, licencias, tasas, impuestos, financiación, seguros, acometidas, comercialización y un margen para posibles imprevistos.

¿Cuándo conviene estudiar la estructura?

Lo recomendable es hacerlo desde las primeras fases del proyecto. De esta manera se puede coordinar mejor con la arquitectura, la cimentación y las instalaciones y reducir cambios durante la ejecución.

¿Por qué es importante planificar antes de empezar?

Porque permite detectar incompatibilidades técnicas, problemas urbanísticos, desviaciones económicas o dificultades de ejecución antes de que afecten a la obra.

¿Qué debe tener especialmente en cuenta un promotor en Barcelona?

Las condiciones urbanísticas de la parcela, el entorno construido, los accesos y la logística de obra, los procedimientos administrativos aplicables y las características del mercado inmobiliario de la zona.

Una obra nueva bien planificada empieza mucho antes de construir

Para un promotor, una obra nueva empieza mucho antes de la entrada de maquinaria en la parcela.

Estudiar el solar, conocer el terreno, definir correctamente el proyecto, preparar un presupuesto completo, coordinar al equipo técnico y seleccionar bien a la constructora permite afrontar la ejecución con más información y menos incertidumbre.

El objetivo no debería ser empezar cuanto antes, sino empezar con el proyecto suficientemente estudiado para controlar mejor los costes, los plazos y las decisiones que surgirán durante la promoción.

Si estás preparando una promoción de obra nueva en Barcelona, en Inmoclavall podemos ayudarte a valorar el proyecto desde el punto de vista técnico y constructivo y estudiar las necesidades de ejecución de la obra.